El mercado inmobiliario del Reino Unido, que ha enfrentado dos años difíciles, muestra señales de recuperación. Aunque los precios de las viviendas solo han disminuido modestamente en términos nominales y alrededor del 13% en términos reales, el verdadero impacto de la recesión se sintió en los volúmenes de transacciones más que en los precios. El mercado ahora comienza a recuperarse, con varios indicadores que apuntan a una tendencia positiva.
La Verdadera Recesión: La Caída en las Transacciones
Los precios de las viviendas han disminuido solo un 13% desde su punto más alto, después de ajustar por inflación. Esta caída es menor al típico 20% al 30% esperado en recesiones inmobiliarias. Todo esto ocurre a pesar de una rápida y pronunciada subida de tasas de interés.
Pero aquí está el giro: el desplome no afectó los precios; afectó las transacciones. Las tasas de interés altas impidieron que los vendedores compraran. Los compradores tampoco tenían incentivos para vender, lo que colapsó el volumen de ventas.
Aumentan las Aprobaciones Hipotecarias
Hoy, el Banco de Inglaterra reveló que el número de hipotecas aprobadas para viviendas casi alcanzó las 62,000 en julio. Esta cifra es la más alta desde septiembre de 2022. Está cerca del promedio de cinco años desde 2014 hasta 2019. El promedio mensual durante ese período rondaba las 66,000 hipotecas. Esto sugiere que el mercado de viviendas se está recuperando.
Los Precios de las Viviendas se Mantienen Estables
En cuanto a los precios, los últimos datos de Nationwide muestran una caída en agosto. Sin embargo, las fluctuaciones mensuales suelen ser engañosas. En comparación con el año pasado, los precios han subido un 2.4%, el mayor aumento desde finales de 2022. Los precios nominales están ahora solo un 3% por debajo de su pico en el verano de 2022.
Las tasas base en parte explican esta tendencia (ya que los precios cayeron más bruscamente el año pasado, lo que hace que la comparación anual parezca mejor), pero está claro que el mercado se está recuperando.
La Estabilidad Laboral Previene Ventas Forzadas
Uno de los factores clave que impulsa esta recuperación es la estabilidad laboral. Los vendedores han enfrentado poca presión, ya que los niveles de empleo robustos han prevenido las ventas forzadas debido a la pérdida de ingresos. Aunque las crecientes tasas hipotecarias han sido dolorosas, el uso creciente de préstamos hipotecarios a tasa fija ha dado a los propietarios tiempo para adaptarse y prepararse para pagos más altos. Esta situación contrasta notablemente con el mercado previo a 2007, cuando el mercado inmobiliario era mucho más sensible a los cambios en las tasas.
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Los Compradores Enfrentan Desafíos
Para los compradores, la situación es diferente. Obtener una hipoteca ya era difícil en comparación con la era previa a 2008, con criterios de préstamo más estrictos. A medida que las tasas hipotecarias subieron, la capacidad de endeudamiento se redujo, lo que llevó a menos transacciones. Las tasas hipotecarias más altas significan menos poder de endeudamiento para un pago mensual dado. Los compradores pueden extender sus plazos hipotecarios o hacer depósitos más grandes, pero estas opciones son limitadas ya que la mayoría de los compradores ya estiran sus presupuestos para comprar viviendas.
El Crecimiento Salarial Mejora la Asequibilidad
La recuperación está siendo impulsada por el tiempo y la mejora gradual de la economía del Reino Unido. Aunque los precios de las viviendas no han colapsado, se han mantenido relativamente estables durante los últimos dos años. Durante este tiempo, los salarios han dejado de caer en términos reales y han estado creciendo durante casi un año. Los salarios más altos significan que los compradores pueden permitirse pagos hipotecarios mensuales más grandes, lo que mejora la asequibilidad si los precios de las viviendas se mantienen estables.
Los Prestamistas Relajan las Condiciones de Crédito
Además, los prestamistas están mostrando más disposición a extender crédito. Por ejemplo, Lloyds recientemente aumentó su relación préstamo-ingreso máxima para compradores de vivienda por primera vez de 4.49 a 5.5 veces el ingreso familiar. A medida que la competencia entre prestamistas crece, el crédito se volverá más accesible, incluso si las tasas principales permanecen estables.
Perspectiva para el Futuro
En resumen, es probable que el mercado inmobiliario del Reino Unido continúe su recuperación, especialmente porque hay pocas razones para esperar un aumento en las ventas forzadas. La continua salida de propietarios puede persistir, pero ha sido un factor durante años. El próximo presupuesto del 30 de octubre podría potencialmente cambiar el mercado. Si no hay cambios importantes, parece que el camino de menor resistencia para los precios de las viviendas es hacia arriba. Idealmente, continuarían rezagados respecto a la inflación salarial, que ha sido el caso hasta ahora. Pero a menos que la economía sufra una recesión inesperada, parece poco probable un colapso significativo de los precios.
