En el dinámico mercado inmobiliario hondureño, surge una pregunta persistente para aquellos que están listos para dar el siguiente paso en la propiedad de vivienda: ¿Es posible comprar o vender su casa en Honduras cuando aún tiene una hipoteca pendiente? Abordamos esta pregunta y despejamos sus dudas, destacando que “comprar y vender su casa en Honduras” es una posibilidad real, incluso con un préstamo hipotecario pendiente.
Le gustaría vender su residencia actual o adquirir una nueva, preparándose para dar el siguiente paso. Sin embargo, ha obtenido un préstamo hipotecario para la compra, y aún le queda mucho por amortizar. Esto le genera inquietud: ¿afectará la venta el hecho de que todavía haya una cantidad considerable del préstamo pendiente?
La hipoteca es una carga técnica en su hogar, donde el prestamista tiene un derecho sobre la propiedad. A diferencia de otras deudas, generalmente no se percibe como una sombra sobre el título, dado que es tan común y fácil de liquidar.
“La mayoría de las personas que llevan a cabo transacciones inmobiliarias en Honduras mantienen hipotecas pendientes”, afirma Melissa Cohn, vicepresidenta regional de William Raveis Mortgage en la ciudad de Nueva York y Florida. “Poseer una hipoteca no supone un impedimento para la venta o adquisición de una vivienda, siempre y cuando exista suficiente capital para liquidarla por completo al momento del cierre”.
En resumen, sí, es posible comprar o vender una vivienda en Honduras incluso si aún existe una deuda hipotecaria.
De hecho, es bastante común que quienes tienen hipotecas lo hagan. Se debe saldar el saldo pendiente al concluir la transacción, generalmente parte de los pagos durante el cierre. La expectativa de utilizar las ganancias de la venta para liquidar la deuda es la razón por la cual el prestamista permite que la transacción prosiga.
¿Es factible comprar o vender una casa en Honduras con una hipoteca?
La clave para comprar o vender una propiedad con una hipoteca radica en el capital neto. Básicamente, el capital neto equivale al valor de su hogar menos el saldo pendiente de la hipoteca. Por ejemplo, si la vivienda que desea comprar o vender en Honduras tiene un valor de $250,000 y debe $100,000 en la hipoteca, su capital neto es de $150,000.
Este monto representa el efectivo que recibirá, descontando los costos de cierre y gastos, al firmar el acuerdo final de compra o venta y concluir la transacción. Este capital neto positivo es esencial para poder saldar el préstamo con las ganancias de la venta o, en el caso de la compra, asegurarse de que haya suficiente capital para respaldar el préstamo.
Comprar o vender su casa con un saldo negativo
El único escenario en el cual puede enfrentar dificultades al comprar o vender una vivienda en Honduras con una hipoteca es cuando tiene un capital neto negativo, también conocido como estar “bajo el agua”. Básicamente, esto significa que la vivienda tiene un valor inferior al monto que adeuda por ella.
Imaginemos que adquiere una vivienda por $300,000, pagando el 20% como pago inicial y endeudándose por $240,000. Lamentablemente, el mercado inmobiliario local disminuye y descubre que solo puede vender la vivienda por $215,000. Con deuda de $225,000, no podrá comprar la vivienda a un precio para liquidar su deuda con el prestamista. Se encontraría en una situación de estar “bajo el agua”.
En esta situación, tiene algunas opciones:
- Ofrecer una venta corta: Necesitará el permiso de su prestamista para vender la propiedad por menos de su saldo hipotecario actual. El banco debe aprobar la asunción de una pérdida. Esta venta afecta su historial crediticio pero le libera sin pagar la totalidad del préstamo.
- Pagar con recursos propios: Podría cubrir la diferencia con sus ahorros o mediante la venta de inversiones. En el escenario anterior, esto implicaría reunir $10,000 para saldar el resto del préstamo. Aunque utilizar activos no es la opción ideal, esta alternativa preservará su buen historial crediticio y, si es lo suficientemente joven, tendrá tiempo para recuperar sus activos.
- Postergar la compra o venta: Si es posible, podría considerar esperar antes de comprar o vender la vivienda en Honduras. Con el tiempo, el mercado inmobiliario podría mejorar, y usted podría encontrarse en una posición más favorable para comprar con ganancia o, al menos, sin pérdida.
Pasos para comprar o vender su casa en Honduras con una hipoteca
En general, es necesario saldar cualquier hipoteca o préstamo garantizado sobre una vivienda al comprarla o venderla. Puede poner la propiedad en venta o buscar una para comprar y avanzar en gran parte del proceso mientras aún adeuda un saldo, pero deberá saldar el préstamo como parte del cierre de la venta o compra.
1. Contacte a su prestamista para obtener un estado de cuenta de liquidación:
Lo primero que debe hacer si está pensando en comprar o vender una vivienda en Honduras con una hipoteca es ponerse en contacto con su prestamista y solicitar un estado de cuenta de liquidación. Este documento le indicará cuánto deberá pagar al prestamista al comprar o vender. El monto de liquidación cambiará cada mes, incluso en una hipoteca de tasa fija, ya que se realizan pagos mensuales.
Prepárese para obtener un segundo estado de cuenta cuando se establezca la fecha de cierre. Un estado de cuenta de liquidación proporciona instrucciones sobre cómo realizar el pago final para saldar el préstamo por completo. Incluye un monto específico a pagar, que abarca intereses acumulados, otros cargos y la fecha de vencimiento del pago. También puede incluir penalidades por pagos anteriores tardíos y una penalización por pago anticipado.
2. Estime el valor de la vivienda y las ganancias netas:
Una vez que conozca cuánto deberá pagar, es hora de comenzar a estimar el valor de la vivienda que desea comprar o vender, así como las ganancias o pagos netos esperados al finalizar la transacción. Existen diversas formas de estimar el valor de una vivienda, pero una buena referencia es buscar viviendas comparables en la zona que se hayan vendido recientemente o estén actualmente en el mercado. Esto puede proporcionar un contexto útil.
También puede probar ingresando la dirección en un modelo de valoración automatizado (AVM). Estas herramientas en línea ofrecen estimaciones del valor de la vivienda, aunque no garantizan precisión.
Para una valoración precisa, contrate a un tasador profesional; su agente inmobiliario puede facilitar este proceso. Este profesional no solo le brindará una tasación precisa y le ayudará a fijar un precio adecuado, sino que también actuará como un comprador o vendedor informado, siendo una herramienta de negociación valiosa.
En la transacción, si debe $150,000 en la hipoteca y vende por $300,000, los $150,000 restantes no son ganancia neta. La venta o adquisición de una vivienda conlleva costos, como la colaboración con un agente inmobiliario (cuyas comisiones y servicios deben acordarse antes de la lista), así como un abogado de bienes raíces. Además, hay otros costos de cierre; parte de las ganancias se destinará a cubrir estos gastos adicionales.
En general, se espera pagar entre el 7% y el 10% del valor de la vivienda en tarifas. Asegúrese de que sus ganancias netas reales sean suficientes para cubrir tanto la hipoteca como las tarifas. Antes del cierre, debería obtener un estado de liquidación detallado que incluya todos estos costos.
3. Encuentre un agente competente y fije un precio justo de lista:
Si se siente seguro acerca del valor de la vivienda y de que las ganancias netas pueden cubrir el saldo restante de la hipoteca y las tarifas, comience a buscar un agente inmobiliario. Encontrar un agente competente y cómodo es esencial, ya que lo acompañará durante todo el proceso de venta o compra.
Un agente astuto facilita entender el mercado y fijar un precio justo para la lista de su vivienda. Puede asesorarlo sobre el escenario de la vivienda para generar mayor interés y ayudarlo a analizar las ofertas recibidas para garantizar la mejor oferta posible.
Su agente debe proporcionarle un estado de liquidación del vendedor. Esta hoja detallada enumera costos y estima sus ganancias al completar la transacción. Idealmente, su agente le enviará una hoja de liquidación actualizada con cada oferta recibida, permitiéndole comparar de manera justa las ofertas y determinar cuál le proporcionará mayores ingresos.
4. Venda o adquiera la vivienda y pague la hipoteca:
Una vez que reciba una oferta aceptable y la apruebe, ¡enhorabuena! Es el momento de firmar el acuerdo de venta o compra, que marca el inicio del proceso de cierre. Esperar la tasación y las inspecciones del comprador antes de prepararse para el cierre es probable en este proceso.
Al cerrar, usará ganancias para saldar deuda y costos pendientes con el prestamista, finalizando la transacción de manera completa. Un representante del prestamista estará presente en la reunión de cierre para recibir el dinero adeudado. La ganancia neta, el dinero que retiene, se determina después de ese momento clave en la transacción. Vendiendo por $300,000, pagando $150,000 de hipoteca y $20,000 de cierre, las ganancias finales serán $130,000.
Se Vende propiedad con parque de agua en la CA-13, Tela, Atlántida, Honduras
¿Qué ocurre cuando vende o adquiere su hogar con ganancia?
Idealmente, su hogar se valorará y se venderá por más del costo inicial durante su posesión. Vender con ganancia es positivo, pero dependiendo del monto ganado, podría estar sujeto a impuestos sobre las ganancias de capital.
Normalmente, se aplican impuestos sobre las ganancias de capital en bienes raíces solo si la propiedad fue tu residencia principal. Además, debería haber obtenido una ganancia significativa, en cientos de miles de dólares, en la venta. Si vende su residencia principal, puede excluir los primeros $250,000 de ganancia, o los primeros $500,000 si está casado y presenta impuestos conjuntamente.
Consejos para una transacción exitosa
Es muy común comprar o vender su casa que aún tiene una hipoteca. De hecho, la mayoría de las transacciones inmobiliarias involucran viviendas para las cuales el vendedor aún tiene una hipoteca. Asegúrese de conocer el monto de liquidación de su hogar y las ganancias esperadas de la transacción, después de comisiones y costos de cierre. Esto te dará una visión clara del dinero que ganarás o pagarás al final de la transacción.
¡Compre y venda su casa en Honduras con confianza y conocimiento!
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